tarafından 
Türkiye’de konut piyasasında “konut az, talep çok” söylemi sık dile getiriliyor. Ancak güncel resmi veriler, tablonun ülke genelinde bu kadar basit olmadığını gösteriyor. Yeni konut üretiminin öncü göstergesi gerilerken, tamamlanan konut sayısı artıyor; toplam satışlar düşerken kredili satışlar toparlanıyor. Bu durum, Türkiye’de konut sorununun toplam stoktan çok doğru konutun doğru yerde ve erişilebilir fiyatla sunulmasıyla ilgili olduğunu ortaya koyuyor.
Yeni konut üretiminde zayıflama sinyali
TÜİK’in 2026 yılı ikinci çeyrek yapı izin istatistiklerine göre, yapı ruhsatı verilen daire sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 9,5 azaldı. Yapı ruhsatları, gelecekte başlayacak konut projelerinin en önemli göstergelerinden biri olduğu için bu düşüş orta vadede arz baskısına neden olabilir.
Buna karşılık yapı kullanım izin belgesi verilen, yani tamamlanarak kullanıma açılan daire sayısı yüzde 10,7 yükseldi. Başka bir ifadeyle, geçmiş dönemde başlayan projelerin teslimatı sürüyor; ancak yeni proje geliştirme iştahı zayıflıyor.
GYODER’in 2026 ilk çeyrek raporu da maliyetler ve finansmana erişim nedeniyle yeni arzın önümüzdeki 12-18 ayda sınırlı kalabileceğine dikkat çekiyor. Bu eğilim, özellikle büyükşehirlerde ve kiralık konut ihtiyacının yüksek olduğu bölgelerde yakından izlenmeli.
Konut satışları geriledi, ipotekli satışlar arttı
TÜİK verilerine göre Temmuz 2026’da Türkiye genelinde 123 bin 603 konut satıldı. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17 düşüş anlamına geliyor. Ocak-Temmuz döneminde toplam konut satışları da yıllık yüzde 5,5 geriledi.
Bununla birlikte ipotekli konut satışları yılın ilk yedi ayında yüzde 30,9 arttı. Kredili satışlardaki yükseliş, finansmana erişebilen kesimde talebin yeniden hareketlenmeye başladığını gösteriyor. Ancak toplam satış hacminin gerilemesi, bu hareketin henüz tüm piyasaya yayılmadığını ortaya koyuyor.
İlk el konut satışlarının yılın ilk yedi ayında yalnızca yüzde 0,8 gerilemesi de yeni konuta yönelik talebin ikinci el piyasasına kıyasla daha dayanıklı kaldığına işaret ediyor.
Konut fiyatları reel olarak geriliyor
TCMB’nin Temmuz 2026 Konut Fiyat Endeksi’ne göre konut fiyatları aylık yüzde 1,5, yıllık nominal yüzde 25 arttı. Ancak enflasyondan arındırıldığında fiyatlar yıllık bazda yüzde 5,1 geriledi.
Bu veri, konut fiyatlarında nominal artış sürse bile alım gücü ve enflasyon karşısında reel değer kaybının devam ettiğini gösteriyor. Dolayısıyla Türkiye genelinde fiyatların yalnızca arz kıtlığı nedeniyle hızla yükseldiği söylenemez.
Kiralık konut piyasasında ise daha farklı bir görünüm var. Yeni kiracı kira artışları, bazı dönemlerde genel enflasyonun üzerinde seyrediyor. Özellikle deprem sonrası göç alan illerde, yeni ve çok odalı konutlarda kiralık talep baskısı daha belirgin hale geliyor.
Türkiye’nin sorunu toplam konut sayısı değil, konutun yeri ve erişilebilirliği
Strateji ve Bütçe Başkanlığı’nın Konut Politikaları Özel İhtisas Komisyonu Raporu, Türkiye’de bölgesel konut dengesizliğine dikkat çekiyor. Rapora göre 81 ilin 42’sinde hane sayısına kıyasla ruhsatlı konut kıtlığı bulunurken, 39 ilde stok fazlası görülüyor.
Bu nedenle Türkiye’de konut piyasasını yalnızca “arz azlığı” üzerinden okumak yanıltıcı olabilir. Bazı şehirlerde yeterli hatta fazla konut stoku bulunurken, nüfusun arttığı, göç alan veya kira baskısının yoğunlaştığı bölgelerde erişilebilir konut ihtiyacı artıyor.
Özellikle orta gelir grubuna uygun, deprem güvenli, ulaşım ağlarına yakın ve kiralanabilir konut üretimi; önümüzdeki dönemin temel ihtiyacı olarak öne çıkıyor.
Sonuç
Türkiye konut piyasasında yeni ruhsatlardaki düşüş, gelecekte arz sorununu büyütebilecek önemli bir sinyal. Buna rağmen mevcut tamamlanmış konut arzı artıyor ve toplam satış talebi henüz güçlü bir genişleme göstermiyor.
Piyasanın en hassas alanı, genel konut stokundan çok erişilebilir kiralık konut ve bölgesel arz-talep dengesizliği. Bu nedenle konut politikalarının sadece üretim adedine değil; hane yapısına, bölgesel nüfus hareketlerine, kira piyasasına ve finansmana erişime odaklanması gerekiyor.
Kaynaklar
- TÜİK – Yapı İzin İstatistikleri, 2026 II. Çeyrek
- TÜİK – Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Temmuz 2026
- TCMB – Konut Fiyat Endeksi, Temmuz 2026
- GYODER Gösterge, Sayı 43
- Strateji ve Bütçe Başkanlığı – Konut Politikaları Özel İhtisas Komisyonu Raporları
- TCMB – Konut Piyasası Baskıları ve Deprem Sonrası Yerinden Edilme
Tartışmaya Katıl