Konut Satışları Çakıldı mı? Serdal Yıldız’dan Çarpıcı Gayrimenkul Analizi

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan konut satış verileri piyasada büyük bir yankı uyandırdı. Geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla konut satışlarında yaşanan %31.2’lik sert gerileme, kamuoyunda “Konut piyasası çöküyor mu, fiyatlar tepe taklak aşağı mı gelecek?” sorularını beraberinde getirdi. EKTV stüdyolarında Emre Kulcanay’ın konuğu olan Gayrimenkul Pazarlama ve İletişim Stratejisti Serdal Yıldız, sektöre dair buz gibi gerçekleri, rakamların ardındaki görünmez nedenleri ve ezber bozan demografik değişimleri paylaştı.

Manşetler “Çakıldı” Dese de Gerçek Farklı: İşte “Mevsim Etkisi”

Emre Kulcanay: Mayıs ayında konut satışlarında %31.2’lik dev bir düşüş var. Sektörde uzun yıllardır strateji üreten bir isim olarak bu tabloyu nasıl yorumluyorsun? Buna tam anlamıyla bir “çakılma” ya da gerileme devrinin başlangıcı diyebilir miyiz?

Serdal Yıldız: Emre, YouTube jargonunda ‘çakıldı’ veya ‘çöktü’ kelimeleri çok güzel manşet süslüyor ve ilgi çekiyor, bunu kabul etmek lazım. Fakat gelin biraz sahadaki matematiksel gerçeklerden bahsedelim. Ortada net bir mevsim ve takvim etkisi var. Rakamlara kabaca bakınca Nisan’daki 126 binlik satışın Mayıs’ta 93 bine gerilediğini görüyoruz. Ancak Mayıs ayının takvimine baktığımızda karşımıza Kurban Bayramı, 1 Mayıs ve 19 Mayıs resmi tatilleri çıkıyor. Tüm bu tatiller düşüldüğünde, işlem yapılabilen net tapu günü sayısı sadece 14 gün olarak gerçekleşti.

Bunu daha net anlamak için geçen yılın aynı dönemiyle kıyaslayalım: Geçen yıl Kurban Bayramı döneminde gün başına 5.800 konut satılırken, bu yıl kısıtlı takvime rağmen gün başına düşen işlem sayısı 6.600’e yükseldi. Yani aslında gün bazında bakıldığında satışlarda düşüş değil, aksine artış var! Bu durum tamamen takvimin sıkışmasından ibaret bir mevsim etkisidir. Önümüzdeki aylarda bu tablonun nasıl hızla yukarı doğru dengelendiğini hep birlikte göreceğiz.

Tüketicinin “Konut Fiyatları Düşer mi?” Beklentisi Bir Hayal mi?

Emre Kulcanay: Satış ofislerinin önünde faiz ve enflasyondan örülü devasa bir duvar var. Bu durum inşaat patronlarını korkutmadı mı? Satışları canlandırmak için konut fiyatlarında bir kırılma, indirim hamlesi göremez miyiz?

Serdal Yıldız: Geliştiriciler tarafında panik havası kesinlikle yok, çünkü herkes takvim etkisinin bilincinde. En çok merak edilen konuya net bir yanıt vereyim: Mevcut konjonktürde markalı konut projelerinde fiyatların aşağı gelmesini beklemek tam anlamıyla bir hayaldir. Arsa maliyetleri, emtia (malzeme) fiyatları, işçilik giderleri ve finansman maliyetleri bu derece yüksek seyrederken hiçbir geliştirici fiyat kıramaz.

Piyasada fiyatlar nominal (rakamsal) olarak düşmüyor, düşemez. Enflasyonun yüksek olduğu ortamlarda sadece reel olarak fiyatların durağanlaştığını veya enflasyonun bir tık altında kaldığını görürüz. 10 milyon liralık bir ev, olması gereken değer olan 13 milyona çıkmıyor da 12 milyon lirada kalıyor; yaşanan tek düşüş budur. Üstelik Türkiye’de talep hiçbir zaman daralmıyor. Tüketici de bu gerçeği bildiği için, faiz indirimi başladığı an fiyatların roket gibi fırlayacağını çok iyi biliyor ve imkanı olanlar beklemeden harekete geçiyor.

Finansmanda Hibrit Modeller Devrede: Bankaların Yerini Kim Alıyor?

Yüksek konut kredisi faizleri nedeniyle geleneksel bankacılık modelleri tıkanmış durumda. Sektör bu kilidi hibrit modellerle açıyor. Günümüzde ipotekli olarak yansıyan tapu işlemlerinin %30 ila %40’ı tasarruf finansman şirketleri üzerinden geliyor. Ayrıca konut üreticileri artık adeta birer banka gibi çalışarak kendi bünyelerinde katılım modelleri ve vadeli ödeme planları geliştiriyor.

Ezber Bozan Demografi: Nüfus Aynı Kalırken Ev İhtiyacı Neden Artıyor?

Emre Kulcanay: Toplumda ve aile yapısında da ciddi değişimler gözlemliyoruz. Eskiden büyük evlerde geniş aileler yaşardı, şimdiyse işe başlayan genç hemen ayrı eve çıkıyor. İnşaat sektörü bu sosyolojik değişimi ve yeni nesil aile yapısını okumakta geç mi kaldı?

Serdal Yıldız: Sosyolojiyi doğru okuyan firmalar şu an satış rekorları kırıyor, okuyamayanlar ise zorlanıyor. Türkiye’nin demografisi hızla kabuk değiştiriyor. Çok çarpıcı bir veri paylaşayım: Nüfusumuz belirli bir doygunluğa ulaşsa ve ileride sabit kalsa bile, hane sayısı ihtiyacımız devasa şekilde artıyor. Bundan 10 yıl önce 100 kişilik bir mahallede ortalama 25 konut yetiyorken, bugün aynı nüfus için en az 35 haneye ihtiyaç var. Çünkü ailedeki ortalama kişi sayısı 4’ten 3’e düştü.

Evlilik oranları durağanlaşırken boşanma oranlarında ciddi bir artış var. Her boşanma, piyasada doğrudan ‘bir yerine iki ev’ ihtiyacı anlamına geliyor. Biz artık projelerin hedef kitle analizlerini yaparken personalarımızın arasına ‘yalnız yaşayanlar’ ve ‘bekar anneler’ gibi yeni kategoriler ekliyoruz. 2050 yılından sonra ise bizi bambaşka bir dönem bekliyor: ‘Yalnız yaşayan yaşlılar’. Geleceği gören vizyoner geliştiriciler, devasa metrekareli ve hantal yapılar yerine, bölgenin demografisine uygun, daha fonksiyonel, küçük ve ulaşılabilir metrekarelerde projeler üretiyor. İki sokak yandaki proje peynir ekmek gibi satarken diğerinin elinde kalmasının yegane sebebi, bölgedeki bu demografik veriyi okuma kabiliyetidir.

Gayrimenkul Pazarlamasında Yapay Zekâ Dönemi: Veri Okuryazarlığı Şart!

Emre Kulcanay: Sektördeki pazarlama ve reklam bütçelerinin dijital dünyada verimsiz harcandığına, paraların bazı otomatik sistemlerle tabiri caizse berhava edildiğine dair eleştiriler var. Müteahhitler internet dünyasını ve yeni nesil araçları çözemedi mi?

Serdal Yıldız: Eskiden gayrimenkul pazarlamasında bir tane doğru şey yapardınız ve o tek hamle satış yapmanıza yeterdi. Bugün ise bir tek satış hedefine ulaşabilmek için aynı anda 10 farklı doğru şeyi yapmak zorundasınız. Dijital dünya artık sadece bir bülten gönderip yayınlatmaktan ya da körü körüne bir mecraya para basmaktan ibaret değil. Süreç tamamen bir algı ve itibar yönetimidir.

Şu an yapay zekayı ve büyük veriyi (Big Data) mükemmel kullanan firmalar var. Yapay zekalı algoritmalar size ‘Bu görsel performans getirmiyor, şu sloganla çıkma, hedef kitleyi sen seçme ben bulurum’ diyerek reklam optimizasyonu yapıyor. Müşterinin size hangi kanaldan ulaştığı, ilk teması ne zaman kurduğu, ne kadar süre incelediği saniyesine kadar ölçülebiliyor. Türkiye’deki en büyük temel sorun dijital araçlar değil, veri okuryazarlığı eksikliğidir. Önümüzdeki dönemde veriyi doğru okuyan, yapay zeka yazılımlarını in-house (kendi bünyesinde) geliştiren markalı konut üreticileri ayakta kalacak, geleneksel yöntemlerde ısrar edenler ise saf dışı kalacaktır.

Kaynak: EKTV YouTube Kanalı – “Konutta Çakılma Yok Fiyatlar Daha da…” Özel Röportajı. Yasal Uyarı: Bu metin bilgilendirme amaçlı üretilmiş olup, yatırım tavsiyesi içermez.